平抑房价关键在于按住信贷扩张

货币与信贷是两个相互关联的金融变量。信贷是商业银行的信用创造,是商业银行新创造出来的货币,信贷扩张会增加货币总量。信贷扩张是增加货币供应的主要渠道之一。货币供应增加是信贷增加的前提条件,没有货币商业银行就没有能力创造信贷。

2009年的房地产市场走势多少让人有些意外:在全球金融危机的背景下中国的房价出现了大幅度的上涨。以北京为例,不少楼盘在2009年度里,价格上涨了一倍。主要市场中介机构及研究机构公布的房地产价格涨幅都在25%左右,中心城市的房价涨幅更是相当惊人的。

导致2009年房价出现大幅度上涨的最主要因素是信贷的超常规增长。从2008年的信贷情况看,月度信贷规模平均在3500亿至4500亿之间,但为了应对全球金融危机,我国从2008年11月份开始实施适度宽松的货币政策,信贷增长情况出现了井喷:2008年11月份的新增信贷为4700多亿元,12月份为7600多亿元,至2009年第一季度月均信贷增加到1.52万亿,2009年第二季度月均信贷为9279亿元,2009年上半年信贷增长7.37万亿元,月均超过1万亿元,是正常年份的三倍。从2009年7月份开始信贷增速有所放缓,但还是超过正常的水平。从官方公布的统计数据看,2009年全年信贷增长9.5万亿元,如果加上表外信贷数据,则实际信贷总量应该在12万亿以上。

信贷的超常规增长从几个方面影响楼市价格:

首先,信贷的超常规增长通过供给与需求两个方面影响房价。

从供给的因素看,宽松的信贷政策助长了开发商捂盘惜售的行为。2008年初之所以出现以万科(000002)为代表的房地产开发企业大幅度降价促销行为,主要原因是这些企业存货多、资金周转出现问题。自2008年11月份中央开始实施适度宽松的货币政策以来,房地产开发商的资金紧张情况很快得到了缓解,使不少大型开发商捂盘惜售。在房地产市场,开发商是主动定价者,买房者是价格的被动接受者,当开发商有了信贷资金的支持,在市场定价过程中处于更加有利的地位,楼市价格必然上升。

开发商有了资金的支持,在楼价上涨的刺激下出现了囤积土地的冲动,截至2010年6月底,土地储备前10位的公司中,有7家公司土地储备超过3000万平方米,排名第一的公司拥有5000多万平方米土地储备。土地闲置增加了楼市的供求矛盾,刺激楼价上涨。

土地的供给同样与信贷政策有关。在宽松的信贷政策刺激下,商业银行与地方政府形成融资默契:将各种国有资产打包成融资平台,从资产总量看,这些融资平台数量巨大,从财务指标看基本符合商业银行的贷款条件,加上各地方财政的隐性担保,商业银行愿意将巨额的资金贷给这些融资平台,根据有关部门的统计,在2009年新增加的9.5万亿贷款中,有5万多亿贷给了地方政府的融资平台。地方政府由于有融资的便利,地方财政对土地出让金的依赖程度降低。于是,我们看到一个反常的现象,在楼市火爆的2009年,全国的土地出让面积下降了18%,有些城市的土地出让面积只完成年初计划的50%左右。由于土地需求增加而供应减少,使土地价格迅速上升,各地都出现了所谓的“地王”现象。而土地价格的上升必然助涨房价的上升。

从需求的角度看,宽松的货币政策增加了住房的需求,尤其是按揭贷款的优惠利率下调到历史最低水平时,买房者的还款负担大大降低。

另外,需要强调的是,宽松的货币政策已经唤起市场对于货币贬值的预期,买房成为富裕阶层保持财富的一种选择。随着信贷的高速增长,2009年广义货币供应已经接近30%,即在不到一年的时间里我国货币数量增加了三成。货币供应的增长速度已经大大超过了GDP的增长速度,使市场上通胀预期明显加强。明显的标志是:狭义货币供应量迅速上升,M1已经从2008年底的10%增长到2009年底的33%,上升了20多个百分点。存款活期化说明老百姓将资金选择存定期的意愿快速下降。买房成为一种无奈甚至是恐慌性的选择。

其次,信贷的超常规增长刺激了股票市场的繁荣,助涨了房价。

对于我国居民而言,银行存款、住房及股票是最主要的资产,其中,股票市值增长最迅速,2005年底,所有境内投资者持有的股票流通市值只有2万亿元左右,至2010年9月底,流通市值已经上涨至20万亿,股市价格及由此引起的居民财富的变动对楼市影响巨大。

当股市价格上涨,股市对楼市的刺激只要通过两个途径传导:一是增加楼市的需求,当投资者账面财富迅速增加时,其中的一部分财富会转化为对楼市的需求。因此,股市的繁荣会刺激楼市,股市最火爆的时候往往也是楼市最火爆的时候。

另外,股市的繁荣为房地产类上市公司融资提供了便利。在最近几年的股市行情中,房地产一直是被热炒的板块,房地产类上市公司通过增发股票融资非常受欢迎。这些上市公司通过高价发行股票得到巨额的融资,然后再用这些资本买地,因此,股市上涨会推高地价,而地价上涨又推高房价。

在宽松货币政策的刺激下,股市价格从2008年11月份开始出现了大幅度上涨。截至2010年9月底,尽管上海综合指数的涨幅只有58%,但如果剔除商业银行及房地产类股票,其他分类指数涨幅都超过100%,中小板的涨幅超过200%。信贷通过股市其购买力被进一步放大,刺激了楼市价格。

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